Die Nebenkosten werden auch als Betriebskosten oder die zweite Miete bezeichnet. Nebenkosten werden unterteilt in warme und kalte Betriebskosten. Bei der Nebenkostenabrechnung haben sowohl Mieter und Vermieter einige wichtige Aspekte zu beachten.
Für welche Nebenkosten muss der Mieter aufkommen?
- Kosten für Wasser und Abwasser
- Warmwasserkosten
- Heizkosten
- Grundsteuer
- Kosten für Fahrstuhl, dabei ist die Umlage von Wartungskosten auf den Mieter erlaubt, Reparaturkosten hingegen nicht
- Müllabfuhr
- Ungezieferbekämpfung
- Kosten für Treppen- und Straßenreinigung sowie Gartenpflege
- Stromkosten für Beleuchtung
- Ausgaben für Schornsteinfeger
- Grundsteuer
- Versicherungskosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Hausmeisterkosten
- Bei Vorhandensein von Gemeinschaftswaschmaschinen und Trocknern alle damit verbundenen Kosten
Wenn sonstige Betriebskosten in Rechnung gestellt werden, müssen diese im Mietvertrag aufgeführt sein.
Welche Kosten trägt der Vermieter?
Der Mieter zahlt nur die laufenden Kosten. Alle Einmalkosten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Folgende Aufwendungen müssen vom Vermieter getragen werden:
- Reparaturkosten
- Mietausfall- und Rechtsschutzversicherungen
- Porto und Bankgebühren
- Zinsen
- Wartungskosten für Türschließanlagen und Klingelsprechanlagen
- Kosten für Vordächer-, Fassaden- und Dachreinigung
Welches Format muss bei der Nebenkostenabrechnung vom Vermieter eingehalten werden?
Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung müssen vom Vermieter bestimmte Richtlinien eingehalten werden.
Folgende Aspekte müssen in der Abrechnung enthalten sein:
- Erstellung in Textform, auch ohne Unterschrift des Vermieters gültig
- Exakte Mieteranschrift
- Wohnungsangabe
- Abrechnungseinheit
- Abrechnungszeitraum, genaue Zeitangabe
- Einzelne Auflistung der gesamten Betriebskosten
- Detailierter Umlagemaßstab, dies bedeutet Umrechnung auf Wohnfläche, Personenanzahl und Wohneinheit
- Angabe der Gesamtkosten
- Kostenberechnung die auf die Mieter entfallen, muss nachvollziehbar sein
- Summe der Vorauszahlungen, die der Mieter bereits geleistet hat
- Endergebnis aus der sich eine Gutschrift oder eine Nachzahlung ergibt.
Was bedeutet der Unterschied zwischen Pauschale und Vorauszahlung?
Wenn der Mieter eine vereinbarte Pauschale zahlt, sind damit alle Kosten der Nebenkosten beglichen. Sind zwischenzeitlich die Kosten gestiegen, trägt der Vermieter die erhöhten Kosten. Der Mieter kann aber in diesem Fall keine Rückzahlung geltend machen, wenn die Kosten niedriger sind.
Bei einer Vorauszahlung, die in den meisten Mietverträgen vereinbart ist, zahlt der Mieter einen monatlichen Abschlag. Einmal jährlich erfolgt eine Nebenkostenabrechnung. Daran wird oft der Abschlag für die Vorauszahlung angepasst.
Zeitpunkt der Nebenkostenabrechnung
Spätestens ein Jahr nach dem Abrechnungszeitraum muss die Abrechnung vom Vermieter vorliegen. Der Abrechnungszeitraum beträgt 12 Monate. Ist die Frist abgelaufen, kann der Vermieter keine Forderungen mehr stellen. Dies ist insbesondere dann gültig wenn der Vermieter die Fristüberschreitung selbst zu verschulden hat. Der Mieter hat nach Ablauf der Frist dennoch ein Recht auf die Erstellung der Nebenkostenabrechnung. Wenn ein Guthaben vorhanden ist, kann dieses vom Mieter eingeklagt werden. Weiterhin kann der Mieter auf die Anpassung der Vorauszahlung bestehen.
Prüfung der Nebenkostenabrechnung
Mieter sollten die Nebenkostenabrechnung unbedingt überprüfen. Denn in etwa jede zweite Abrechnung ist nicht korrekt. Der Mieterbund hat einen Betriebskostenspiegel erstellt. Die Hilfe des Mieterbundes sollte in Anspruch genommen werden, wenn in der Abrechnung Abweichungen oder Fehler ersichtlich sind. Innerhalb von zwei Wochen kann der Mieter schriftlich Widerspruch einlegen. Des Weiteren hat jeder Mieter das Recht auf die Einsicht aller Rechnungsbelege beim Vermieter.
